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土地や建物の所有者が亡くなった場合、「相続登記」という名義変更の手続きが必要になりますが、その手続きを先送りにすると、様々なリスクが生じることも。
スムーズに名義変更手続きを行うために、必要書類や方法を確認しておくことが重要です。

今回は、不動産の所有者が亡くなった場合の土地や建物の名義変更について、相続登記を行わない場合のリスクやきちんと相続登記を行っている場合のメリット、また登記にかかる時間や必要書類・費用をご紹介します。


家主が亡くなった場合、その家を相続した方へ名義変更をする必要があります。
死亡によって発生する不動産の名義変更のことを「相続登記」といいます。

相続登記には、法定相続人全員の同意と署名捺印が必須。
そのため、まずは法定相続人が集まって遺産分割協議を行い、相続財産の分割方法について話し合います。

これまで相続登記や所有者の氏名や住所の変更登記は義務化はされていませんでしたが、2021年2月に「民法・不動産登記法（所有者不明土地関係）の改正等に関する要網案」が決定、同年４月に成立しました。2024年4年1日から、相続登記の義務化が施行されます。

また、法律のみに関わらず以下のようなリスクが生じる為、相続が発生したら速やかに名義変更を行うことをおすすめします。


〔名義変更を行わない場合のリスクとデメリット〕
相続が発生したにも関わらず、所有者の名義変更を行わない場合の主なリスク

�@不動産を売却できない
名義変更をしていない場合、相続した土地や建物を売却することができません。
家をいずれ売却したいと考えている場合は、名義変更が必須となります。

�A不動産に担保権を設定できない
名義人が異なる場合、不動産を担保に融資を受けることはできません。
例えば、相続により譲り受けた土地に住宅ローンを借入して住宅を建てる場合には、相続した土地と新たに建築する建物の双方に抵当権（担保設定）の設定が必要となりますが、土地の相続登記を怠っていた場合には、このような事例が当てはまります。

�B他の相続人と不動産の共有状態になる
名義変更をしないということは、不動産を相続人全員で共有している状態になっています。
そのため、相続人は他の相続人の持分を売却したり差し押さえられたりすることが可能に。
もし共有持分の売却などが行われた場合は、元の状態に戻すために再度買い取る必要があり、余計な出費が発生する恐れがあります。

�C共有者が増加・複雑化する
家主が亡くなった当初は法定相続人が数名であっても、何年も経過していざ名義変更しようと思ったときには、当時の相続人が死亡している可能性があります。
その場合は、いとこ同士やもっと疎遠な親戚で共有するなど、共有者の人数が増えて権利関係が複雑になり、時間・手間ともにかかってしまいます。
�Aのケースで住宅を立てる場合などで、相続人が多数いることが判明した場合には、計画通りに進まないという事も起こり得ます。
権利関係が複雑化すると、共有持分の買取請求などが発生することも考えられるのです。

�D次世代の子どもたちが倍の費用を支払う必要がある
名義変更をしないと、手続き費用がかからないため節約できるというメリットがあります。
しかし、家主Aさんが死亡した際に相続人Bさんが名義変更しないまま死亡した場合、その相続人のCさんが2回分の登録免許税など名義変更費用を支払わなくてはいけません。
また、相続人が増えることによって、自分一人で相続登記の申請が難しくなり、司法書士へ依頼せざるを得ない状況にもなってきます。
そう考えると相続登記の先送りが、費用面（コスト）にも影響してきてしまうのです。


〔名義変更を行った場合のメリット〕
家主が亡くなった際に土地や建物の名義変更をしておくと、先ほどご紹介したさまざまなリスクを回避することができます。
名義変更しておけば、その不動産の所有者を明確にできるため、何か問題が起きたときにスムーズに対応が可能になります。
もちろん、名義を変更していれば家の売却もスムーズに進みますので、相続した不動産を売却したい場合は、早めに名義変更しておきましょう。


〔相続登記にかかる期間・必要書類〕
通常、相続登記の申請書を法務局に提出し受理・名義変更されるまでには、2〜3週間程度の時間を要します。
しかし、実際には申請書の提出の前に、相続人で遺産分割協議書をまとめるなど、複数回話し合う必要があるため、最短でも1カ月以上はかかるということを事前に理解しておきましょう。

また、名義変更の手続きには、「権利関係を確認する書類」と「法務局に提出する書類」の2つの書類が必要になり、戸籍謄本や住民票、印鑑証明などそれぞれの相続人が準備する書類もあり、それに係る期間も要しますね。

＜権利関係を確認する書類＞
・登記事項証明書
・相続人全員の戸籍謄本
・不動産の登記済権利書（もしくは登記識別情報）

＜法務局に提出する書類＞
・登記事項証明書
・相続人全員の戸籍謄本
・死亡した名義人の除籍謄本・改製原戸籍
・死亡した名義人の住民票除票または戸籍の附表
・相続する人の住民票・印鑑
・印鑑登録証明書
・固定資産税納税通知書
・遺言書や遺産分割協議書、相続関係説明図など
必要書類は、遺言書の有無や遺産分割するかどうかなど、ケースによって異なります。
事前にしっかり確認しておきましょう。


〔相続登記にかかる主な費用〕
相続登記の費用は、市区町村によって異なりますので、目安として参考にしてください。

登記事項証明書（登記簿謄本）：1通300〜700円
戸籍謄本：1通300〜700円
除籍謄本・改製原戸籍：1通300〜700円
住民票・住民票除票：1通300〜700円
印鑑登録証明書：1通300〜700円
登録免許税：固定資産評価額の0.4％
固定資産評価証明：土地1筆300円、家屋は固定資産課税台帳1枚300円
そのほか、交通費や郵送費などが発生します。

相続登記はご自分で手続きを行うとなると、かなりの労力を要します。

法務局に通って続きをされる方もいますが、手続きに手間を掛けたくない・早く相続登記を完了させ売買を成立させたいという方には、相続登記を司法書士へ依頼することをおすすめします。
司法書士へ依頼する場合、「登記のみ依頼」又は「すべて依頼」など、依頼内容にも異なりますが、登録免許税の他に３〜１５万円程度の費用を要します。


以上でご説明したように、不動産の所有者が亡くなられてしまった場合、名義変更「相続登記」の手続きが必要になります。
様々なリスクを回避するためにも相続登記はお早めに。


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